Logistikmarkt NRW 2026: Umsatz, Mieten, Leerstand

Der Logistikmarkt in NRW läuft 2026 auf Hochtouren: Ruhrgebiet, Köln und Düsseldorf kamen von Januar bis September zusammen auf rund 933.000 m² Flächenumsatz, das Ruhrgebiet allein auf einen Rekord von 484.000 m².¹²³ Die Spitzenmieten stiegen in allen drei Märkten, am stärksten in Köln auf 8,60 € je m². Das Angebot schrumpft dagegen, vor allem bei modernen Hallen und bei großen Flächen, die kurzfristig gebraucht werden.

Für Unternehmen auf Hallensuche bringt das weniger Auswahl, weniger Verhandlungsspielraum und längere Vorläufe. Wer die Zahlen kennt, kann wenigstens früher reagieren als die Konkurrenz.

Der Logistikmarkt NRW in Zahlen

Alle Werte: BNP Paribas Real Estate, Stand 30. September 2026.¹²³

Für das gesamte Land einschließlich der Flächen außerhalb der drei Marktgebiete meldete CBRE für das Jahr 2025 rund 1,27 Millionen m² Flächenumsatz, 8,5 % weniger als 2024. CBRE begründet den Rückgang mit fehlendem Angebot vor Ort, nicht mit schwacher Nachfrage; auch der Leerstand bei großen Hallen sank im Jahresverlauf um 1,3 Prozentpunkte. Von den 1,27 Millionen m² entfielen 528.000 m² auf das Ruhrgebiet, 154.000 m² auf Düsseldorf und 131.000 m² auf Köln.⁴ Ein anderes Maklerhaus, Realogis, kam für das erste Halbjahr 2026 in den drei Märkten auf 624.300 m² und sprach vom zweitstärksten ersten Halbjahr für Hallenflächen seit 2014.⁵ Die Zahlen der Häuser unterscheiden sich im Detail, weil sie Marktgebiete und Verträge unterschiedlich erfassen. In der Richtung sind sie sich einig.

Beim Düsseldorfer Minus lohnt ein zweiter Blick. BNP vergleicht mit dem besten Vorjahreszeitraum seit 2017 und sieht 2026 trotzdem gut 12 % über dem zehnjährigen Schnitt.³ Colliers kommt für dieselben neun Monate auf 244.900 m², ein Plus von 15 % und einen Rekord, bei einer Spitzenmiete von 8,90 € und einer Durchschnittsmiete von 7,20 €.⁶ Der Unterschied liegt in der Marktabgrenzung: Colliers rechnet etwa Krefeld, Mönchengladbach und Dormagen als Teilmärkte ein, und jedes Haus wertet die Verträge aus, die es kennt. Einig sind sich beide darin, dass die Mieten steigen.

Wer mietet gerade und warum?

Drei Entwicklungen prägen die Nachfrage 2026.

Logistikdienstleister dominieren. Im Ruhrgebiet setzten sie mehr als 340.000 m² um, 43 % mehr als im bisherigen Rekordjahr 2025.¹ In Köln entfielen rund 186.000 m² auf diese Gruppe, der höchste Wert, den BNP Paribas Real Estate dort je registriert hat.²

Asiatische E-Commerce-Unternehmen sind zurück. In Köln gingen rund 40 % des Umsatzes bis September auf nur drei Verträge eines einzigen chinesischen Logistik- und E-Commerce-Dienstleisters zurück, in Bergheim, Köln und Kerpen.² Auch Colliers beobachtet in der Region Düsseldorf neue Nachfrage asiatischer Nutzer und einen steigenden Bedarf an Lagerflächen für Produkte mit verbauten Batterien.⁶

Die Industrie hält sich zurück. Im Ruhrgebiet fiel der Anteil von Industrie und Produktion von 20,2 % im Vorjahreszeitraum auf 7,3 %.¹ In Düsseldorf kamen Industrieunternehmen auf gut 14 %, vor allem mit kleineren Verträgen bis 10.000 m².³ Colliers stellt für Düsseldorf ausdrücklich eine nachlassende Nachfrage im Segment Light Industrial fest.⁶ Für Produktionsbetriebe, die eine Halle suchen, ist das ein kleiner Lichtblick: Sie konkurrieren weniger mit ihresgleichen. Mehr dazu im Artikel Produktionshalle mieten in NRW.

Angebot und Leerstand: Wo es eng wird

Ende 2025 standen in NRW nach CBRE nur 3,2 % der großen Logistikflächen leer.⁴ Seitdem hat die starke Vermietung das Angebot weiter abgebaut. BNP Paribas Real Estate schreibt für das Ruhrgebiet, dass sich der Nachfrageüberhang zuletzt wieder verschärft habe; kurzfristige Gesuche ab 10.000 m² seien aktuell schwer zu bedienen.¹ Für Köln heißt es, die Schere zwischen Angebot und Nachfrage habe sich vergrößert; am deutlichsten fehle es an modernen Objekten innerhalb der Stadt.²

Neubau entlastet nur teilweise. Im Ruhrgebiet lag der Neubauanteil am Umsatz bis September 2026 bei 40,7 %, deutlich unter dem langjährigen Schnitt von 54,3 %.¹ Hallen, die ohne feststehenden Mieter gebaut werden, erwartete CBRE für 2026 nur in überschaubarem Umfang: etwa 60.000 m² in Köln, etwa 50.000 m² in Düsseldorf.⁴ Im Verhältnis zu den Umsätzen ist das wenig. In Düsseldorf führt die Kombination aus schwacher Neubautätigkeit und steigender Nachfrage laut Colliers zu höheren Vorvermietungsquoten in den laufenden Projekten.⁶

Warum neue Flächen so schwer entstehen, beschreibt der Artikel Flächenknappheit in NRW.

Mieten: Wie stark sie steigen und wohin

Quellen: BNP Paribas Real Estate.¹²³ Für Köln und Düsseldorf hat die Redaktion den Vorjahreswert aus der gemeldeten prozentualen Veränderung zurückgerechnet und auf zehn Cent gerundet.

Die Durchschnittsmieten stiegen moderater: im Ruhrgebiet um 3,0 % auf 6,80 €, in Düsseldorf um 2,9 % auf 7,10 €, in Köln um 7,9 % auf 6,80 €. Für das Ruhrgebiet erwartet BNP Paribas Real Estate bis zum Jahresende trotz knappen Angebots nur marginale Veränderungen.¹

Für die meisten Mieter ist die Spitzenmiete weniger wichtig als die Durchschnittsmiete. Sie gilt für die besten Neubauten in den besten Lagen. Wer eine Bestandshalle mit 2.000 m² sucht, merkt den Anstieg vor allem indirekt: Eigentümer guter Bestandshallen orientieren sich an den Neubaumieten und verhandeln selbstbewusster.

Was das für Ihre Hallensuche bedeutet

Aus den Zahlen lassen sich fünf praktische Folgerungen ziehen.

1. Vorlauf verlängern

   Wer heute 10.000 m² oder mehr sucht, sollte mit zwölf bis 18 Monaten rechnen, bei Neubau eher länger. Unter 3.000 m² geht es oft schneller, weil regelmäßig Bestand frei wird.

2. Regionen vergleichen statt festlegen

   Die Mieten liegen nah beieinander, die Verfügbarkeit nicht. Prüfen Sie mindestens zwei Regionen parallel. Mieten nach Region und Stadt zeigt der Artikel Hallenmiete NRW im Regionen- und Städtevergleich.

3. Bestand ernst nehmen

   Ältere Hallen mit etwas geringerer Höhe oder weniger Toren sind im Moment oft die einzige kurzfristig verfügbare Option. Rechnen Sie nach, ob Ihr Betrieb damit funktioniert.

4. Verlängern statt umziehen prüfen

   Läuft Ihr Vertrag aus, kann eine Verlängerung mit Nachverhandlung günstiger sein als ein Umzug in einen knappen Markt. Den Vergleich sollten Sie aber kennen, bevor Sie mit Ihrem Vermieter sprechen.

5. Schnell entscheiden können

   Die Besichtigung ist am Dienstag, die Zusage des Mitbewerbers kommt am Mittwoch. Klären Sie Budget, Freigaben und Bonitätsunterlagen, bevor Sie besichtigen.

Eigentümer haben in diesem Markt die Wahl zwischen mehreren Interessenten, und sie nutzen sie.

Ausblick: Wie geht es 2027 weiter?

Prognosen sind mit Vorsicht zu lesen, aber die Berichte zeichnen ein klares Bild. Das vierte Quartal ist im Ruhrgebiet traditionell das umsatzstärkste, im Schnitt seit 2017 knapp 200.000 m². Ein durchschnittliches Schlussquartal reicht, um den bisherigen Jahresrekord von rund 683.000 m² aus 2021 zu erreichen.¹ Colliers rechnet für die Region Düsseldorf mit weiter steigenden Spitzenmieten, weil die Vorvermietung in Neubauprojekten zunimmt.⁶

Leichter wird die Suche 2027 also nicht. Wer in den nächsten zwei Jahren eine größere Halle braucht, sollte jetzt mit der Suche beginnen, auch wenn der Einzug noch weit weg scheint.